Copropiedad de una finca rústica

Aludimos ahora a una cuestión sobre la que recibimos numerosas consultas. Se trata de si una finca de carácter rústico (clasificación que nos encanta en OfLegal dada nuestra especialización en la materia), y sobre la que recae una copropiedad, es decir una cotitularidad (lo que se suele llamar condominio), puede ser objeto de división forzosa (un ejemplo claro es el de una finca que es heredada a partes iguales por unos herederos). La respuesta es que sí. Una cosa común pude dejar de serlo por diversos motivos (uno muy evidente es el de que uno de los comuneros adquiere la parte del resto), y otro puede consistir en que uno solo de los copropietarios así lo solicite. El principio, legislado en nuestro Código Civil, es el de que nadie está obligado a permanecer en un condominio o, en otros términos, a ser copropietario. Lo que el lector ahora se estará preguntando es, ¿cómo se hace?, pues en los siguientes párrafos lo exponemos, no sin antes aludir al hecho de que las casuísticas que se pueden dar (tipos de bienes o razones por las que se pretende dividir la cosa común), son enormes. Por ello, vamos ahora a ceñirnos como hemos anticipado a la división de una cosa común a solicitud de uno de los copropietarios, aprovechando un asesoramiento que estamos llevando a caboa día de hoy, al momento de escribir este artículo,que recae sobre una finca de carácter rústico.

El procedimiento siempre comienza con la solicitud de uno de los comuneros. Si el resto está de acuerdo conla división, la de una finca rústica, insistimos, en este caso, no hay más que plasmarlo en una escritura pública y llevarla (presentarla) al registro de la propiedad para que lo que antes era titularidad conjunta (cada uno con su porcentaje) de unos cuantos, ahora lo sea de manera separada en el sentido de que cada anterior copropietario se convierta en propietario único de una parte. No podemos dejar de obviar una cuestión crítica que aquí no vamos a tratar, como lo esla de los requerimientos urbanísticos para que una sola finca registral se divida en muchas fincas en el propio registro de la propiedad (el ejemplo más claro es el de una finca que cumple con la normativa municipal en cuanto a la superficie mínima, pero que al ser dividida resulta en otras fincas más pequeñas que no respetan ese límite de superficie mínima en el planeamiento urbanístico, lo que haría que la obtención de la correspondiente licencia para dividir, porque la división de inmuebles requiere licencia, no fuese posible). Pero si la división es posible, y las titularidades están acreditadas bien por registro bien por otros medios, el acuerdo de los comuneros en escritura pública basta para que se acometa la separación y que cada cual sea titular de su parte en el registro de la propiedad (con la correspondiente apertura de nuevo asiento para cada parte).

¿Y si no hay acuerdo?. Ello complica el procedimiento pero no lo impide, porque como hemos dicho la división de la cosa común es un derecho de todo comunero que, en este caso, puede ejercitarse ante los tribunales con, eso sí, el correspondiente coste no solo en dinero sino también en tiempo (en este caso el título de separación o división, así como de inscripción en el registro de la propiedad, sería la propia sentencia judicial, y se produciría al respecto un ahorro en relación con el coste del notario, pero debería pagarse a un abogado y a un procurador que asesorarse a todos los copropietarios de manera conjunta si cada cual no quisiese ir al procedimiento judicial con el suyo propio, lo que no haría sino complicar aún más la cuestión). En todo caso los litigantes en el procedimiento judicial serían, por un lado, los que quisiesen o el que quisiese separar la cosa común, y por otro los que se negasen o el que se negase a que esta circunstancia se produjese. Obvia decir que negarse a la división de la cosa común cuando así lo propone uno de los comuneros ni es práctico ni se sostiene por todo lo dicho (muy al contrario puede dar lugar al pago de las costas judiciales). ¿Tiene alguna salida el copropietario que no quiere que la cosa común se divida, más allá de tratar de oponerse por cuestiones, por ejemplo, de licencia urbanística que resulten aplicables?, pues la tiene, básicamente puede vender su parte a un tercero que quiera comprársela, o a otro comunero, o puede comprar la parte de todos.

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