1. Como sabemos, la valoración de la expropiación de una plantación por parte de la Administración, no solo por la cantidad de conceptos involucrados

sino también por el hecho de que algunos de ellos son reconocidos por la Ley de Expropiación Forzosa (LEF) de manera matizada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, no es fácil de concretar.

Al margen de los conceptos de demérito (pérdida de valor o mayor coste de explotación de la plantación no expropiada que queda por tanto en la esfera de la propiedad del expropiado) vamos a ocuparnos de otros aspectos fundamentales como lo son (i) la incidencia del tipo específico de cultivo que se esté realizando en el valor final de la expropiación de la plantación (ii) la valoración del resto de plantaciones que pueda haber con independencia de que no estén en explotación y (iii) las construcciones de carácter rústico que igualmente existan en la finca expropiada.

2. Los criterios de valoración aplicables se establecen en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que en su artículo 36 determina que la expropiación de una plantación (suelo rústico) se tasará “…mediante la capitalización de la renta anual real o potencialde la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

Pues bien, lo anterior determina que si bien el método de valoración de una finca de secano se basará en los mismos principios que el de una plantación de olivos o de aguacate (capitalización de rentas de explotación mediante la correspondiente fórmula junto con la aplicación en su caso de factores de localización o coeficientes por cercanía a núcleo urbano), el resultado de dicha capitalización en ningún caso será igual. De hecho resulta normal el supuesto de hecho consistente en que en la expropiación de una misma plantación haya porciones de terreno de secano y otras de cultivo de regadío.

3. Vamos a verlo más en detalle,

A). Respecto del tipo específico de cultivo, la renta potencial a la que alude la Ley que sirve de fundamento a la obtención del justiprecio final en la expropiación de una plantación, se circunscribe a los ingresos y a los gastos con el objeto de obtener la Renta, en base todo ello al tipo correspondiente de capitalización (evolución) de la Deuda pública del Estado en un periodo de entre 2 y 6 años en los mercados secundarios. Es aquí donde se aplicarán los correspondientes coeficientes correctores que ya hemos mencionado.

B). Por otro lado, es muy común que en las plantaciones que se expropian exista vegetación que si bien no es objeto de explotación, en el sentido de que no es productiva desde un punto de vista comercial, sí que tienen valor por sí mismas ya sea por la propia planta o por motivos de índole ornamental, ecológico o paisajístico. Nos estamos refiriendo a arbustos o árboles que incluso pueden dar fruto para consumo particular, aunque el mismo no entre en el ámbito de la capitalización de rentas.

Valga decir en tal sentido que este tipo de vegetación es plenamente valorable en sede de expropiación de plantación, y que para ello se utilizan criterios comúnmente aceptados, es decir, ya consolidados, que tienen que ver en muchos casos con directrices públicas emitidas por el Ministerio de Agricultura.

C). Por último, y como hemos anticipado, el cultivo o la vegetación no son los únicos elementos de índole patrimonial que pueden incluirse en la expropiación de una plantación. En particular, ¿las construcciones que hay en toda plantación y que, entre otras cosas, se pueden utilizar para almacenar aperos o procesar el cultivo propiamente dicho, son valorables?, la respuesta a esta pregunta evidentemente es que sí, siendo el método, no siempre fácil de encajar a la hora de acreditar el valor a incluir en el justiprecio final, el del valor de reposición al momento en que se produce la expropiación de la propia plantación.

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