La regularización de títulos antes de dividir fincas rústicas

El proceso de división de una cosa común, lo que se conoce como condominio, no es especialmente complejo más allá de muy diversas tramitaciones que deben realizarse a nivel notarial, registral y urbanístico (constatación de cuestiones tales como la existencia o no de parcelas mínimas en el Polígono correspondiente y de que se puede obtener la oportuna licencia de segregación que exige la normativa hipotecaria). De hecho, y más allá del tiempo que ello lleve y de todas las gestiones que tengan que realizarse, la clave está en el acuerdo, en el contrato entre todos los comuneros para que el asunto pueda acometerse con rapidez y no de forma judicial y por lo tanto conflictiva, que es lo que sucede cuando hay un comunero que se niega a dividir a pesar de ser ello preceptivo dado que nuestro código civil establece que nadie está obligado a permanecer en condominio. Pero repetimos que si bien la división de la finca rústica propiamente dicha es más tediosa que complicada más allá de las cautelas que deban observarse y de la redacción del propio contrato que deberá elevarse a público, lo cierto es que al final y por decirlo en términos llanos la cuestión siempre termina por ser una suerte de pesadilla legal por todo lo que tiene que ver con la regularización de los títulos de propiedad.

Así es y lo explicamos a continuación. En muchas ocasiones se da la circunstancia de que los comuneros no tienen inscritos en el registro de la propiedad sus títulos (esto sucede insistimos casi siempre en el caso de fincas rústicas), y lo que es peor, que tampoco están inscritos los títulos de quienes a ellos les vendieron (en España rige el principio del tracto-sucesivo, es decir, que para que alguien inscriba su título de compraventa el que le vendió tiene que tener inscrito el suyo con carácter previo y así sucesivamente). Ello implica una tramitación ante el registro de la propiedad previa recapitulación de todos los títulos existentes (que evidentemente deben constar en escritura pública), en el caso de que se tengan (que no siempre se tienen), para ser presentados. Si los títulos no se tienen habrá que acudir al notario que elevó a público la compraventa (insistimos, el de los comuneros y el de los que les vendieron con carácter previo), y en el caso de que la compraventa se hiciese en contrato privado (que no deja de ser común también cuando de fincas rústicas se trata), elevar a público dicho contrato privado antes de inscribir (en este caso también, como es lógico, quien vende debe tener su título inscrito).

Los problemas que acabamos de describir no acaban ahí, en primer lugar porque en no pocos supuestos la realidad contractual no siempre existe, es decir, que hay propietarios que lo han sido desde siempre pero sin tener título jurídico alguno, y en segundo lugar porque los linderos, los límites físicos de las fincas, no siempre coinciden con lo que está contemplado en el contrato o en la escritura pública de compraventa de la finca rústica de que se trate. Todo ello tiene solución pero lleva su tiempo y puede ser muy complejo. A más a más, también están implicados todos los elementos que tienen que ver con el Catastro inmobiliario en relación con la descripción jurídica y física de la finca (en no pocas ocasiones la descripción de una finca rústica en el Catastro, y los trámites que hay que realizar para regularizarla en dicho registro fiscal, incluyendo por ejemplo la contratación del acometimiento de levantamientos topográficos, se llevan por delante un proceso de compraventa que en otras circunstancias podría culminarse sin mayores problemas legales).

El caso es que es de vital importancia resaltar dos cosas; (i) la protección en materia de propiedad, y más aún cuando se trata de fincas rústicas, viene de la inscripción del título de propiedad en el registro correspondiente. Toda insistencia a este respecto es poca y resulta temerario no acometerla por el hecho de que hacerlo sea complejo; (ii) la división de fincas rústicas en el registro de la propiedad, para que cada propietario sea titular de una finca registral independiente en vez de serlo de un porcentaje de titularidad sobre el total de la finca (que básicamente es para lo que se acometen este tipo de operaciones de índole jurídico), es lo que permite que los actos de titularidad sobre dicho bien (vender, arrendar, construir), sobre dicha finca rústica, se puedan realizar sin problemas.

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