explotación agropecuaria

Cuando de comprar una finca rústica se trata, más si cabe si en dicha finca hay una explotación de carácter agropecuario, hay una serie de elementos que deben ser tenidos en cuenta y que van más allá de la mera observancia de la propia finca, el cálculo de la producción o rentabilidad futura de la explotación, el abono del precio y la firma de la correspondiente escritura pública. Por de pronto las fincas rústicas suelen dar muchos problemas en relación con lo que es la diferencia de información que consta en el registro de la propiedad correspondiente y el catastro inmobiliario (que no deja de ser un registro de carácter fiscal y que es el que se utiliza para identificar a los sujetos pasivos del IBI). Es muy común que lo que es pacífico en el registro de la propiedad (donde el principio del tracto sucesivo y la participación de un notario primero y un registrador después hacen que el proceso sea muy garantista) no esté tan claro desde una perspectiva meramente catastral. Desgraciadamente, el hecho de que, y tal y como prescribe la propia Ley del Catastro, la información que conste en el registro de la propiedad prevalezca sobre la catastral, no es garantía de concordancia, coordinación o ausencia de conflicto en ambos registros. En otro artículo aludiremos a la importante cuestión relativa a las diferentes maneras de incluir una información en el catastro inmobiliario, a cómo hacerlo y sobre todo a cómo evitar que finalmente deba interponerse un recurso ante el correspondiente Tribunal Económico Administrativo, con todo lo que ello conlleva en tiempo sobre todo y dinero. Vaya por delante que la información registral no tiene por qué ser suficiente y que la seguridad jurídica exige en ocasiones la participación de un perito topógrafo.

Como decimos la cuestión, en todo caso, no acaba aquí. Tratándose de una explotación agropecuaria (el ejemplo más claro es la compraventa de un olivar), y en función de que la misma esté a nombre de un particular o una sociedad, cuestiones tales como los contratos ya suscritos con proveedores, los litigios que la explotación tenga en marcha o los posibles vicios ocultos de la misma son elementos muy importantes a la hora de tomar la decisión de comprar o no. La disciplina urbanística o medioambiental entre otros riesgos, es decir los procedimientos administrativos abiertos contra la propia explotación desde un punto de vista regulatorio por Ayuntamientos o Comunidades Autónomas, también deben ser tenidos en cuenta en el entendido de que pueden afectar a la futura rentabilidad de la misma o, lo que es peor, a su viabilidad, una vez ya se ha pagado el precio y producido la traslación de la propiedad del negocio. Todos los condicionantes previamente mencionados deben ser investigados así como negociados, e igualmente deben volcarse en el contrato de compraventa a los efectos de que el comprador tenga la seguridad de que no habrá sorpresas desagradables en el futuro o de que, de producirse, el vendedor tendrá que responsabilizarse de las mismas por así constar en un contrato elevado a público.

Otra circunstancia, por lo general no tenida en cuenta hasta que ya ha habido una fuerte implicación con el activo y se ha tomado, al menos, la decisión de comprar, es la atinente al devengo de los diferentes impuestos (IVA, Actos Jurídico Documentados o Transmisiones Patrimoniales) que pueden gravar la operación de compraventa en función de las características jurídicas de los intervinientes y retrasar la inscripción en el registro de la propiedad (momento de oponibilidad a terceros en virtud del cual tanto vendedor como comprador pueden ya estar seguros de que todo se ha hecho en regla). Lo cierto es que el proceso de observancia o fiscalización de todo lo que afecta a la compraventa de una explotación en la que se va a producir una fuerte inversión no es tan complejo como pueda parecer (más allá del resultado que arroje dicha observancia y cómo se resuelva o negocie lo que se ponga de manifiesto), y sobre todo no tiene por qué llevar mucho tiempo, pero si cierto es en todos los ámbitos de la vida el antiguo dicho de que más vale prevenir que curar, como más razón lo es cuando de culminar este tipo de operaciones se refiere en las que no solo hay implicaciones económicas o profesionales sino también personales.

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