Las facultades de demolición de obras en fincas rústicas por parte de los Ayuntamientos.

Es bastante común que las personas acometan obras en fincas de carácter rústico. Por de pronto los planeamientos urbanísticos o en su caso las normas subsidiarias que resulten de aplicación en cada municipio permiten la construcción de espacios vinculados a la propia actividad rústica o ganadera de la finca. No es extraño de hecho que la normativa a la que nos referimos permita incluso que cada un determinado número de metros cuadrados de finca se puedan construir viviendas (lo cual está justificado porque la explotación agropecuaria en fincas rústicas en muchas ocasiones requiere la cercanía y la permanente atención en este sentido). El problema viene por decirlo en términos llanos cuando estas construcciones (sobre todo las viviendas) se acometen sin la licencia que hemos mencionado, lo cual en todo caso es más que normal y común en España para bien o para mal (algo que depende en gran medida del destino final de la propia construcción en la finca rústica de que se trate). No obstante esta actividad que podríamos denominar como fuera de ordenación lleva aparejada, en lo que al destino mencionado de la construcción en la finca rústica se refiere, un claro peligro, como lo es el de la demolición. Lo primero que debe tenerse en cuenta es que, evidentemente, toda actividad de remoción de una obra (de devolución de las cosas a su estado original) debe venir precedida del correspondiente expediente de disciplinar urbanística. Por increíble que parezca no son pocos los clientes que nos plantean que el Ayuntamiento, y esto ocurre sobre todo cuando los mismos son pequeños, les ha exigido demoler sin haber comenzado dicho expediente, como si al hacerlo pudiese ahorrarse la Administración el trabajo que da, o que conlleva, este tipo de expedientes.

Otra cuestión relevante en este orden de cosas es que las construcciones, aunque ilegales, puedan estar consolidadas, en el entendido de que ello significa que aunque la ilegalidad sea manifiesta la Administración, por el mero transcurso del tiempo, ya ha perdido el Derecho no solo de demoler sino de iniciar expediente alguno (lo que comúnmente se conoce como prescripción). La prescripción, en particular el periodo que se exige para que resulte aplicable, suele ser el mismo en cada Comunidad Autónoma y es de 5 años. Y aquí es donde viene la trampa que afecta a tantas construcciones irregulares o fuera de ordenación en fincas rústicas en las que se desarrollan actividades agropecuarias, ya sean dichas construcciones viviendas o no, y que tantas expectativas ha frustrado (en relación con la consolidación o no de la construcción aunque haya sido ilegal). Nos estamos refiriendo evidentemente a la oponibilidad de la propia prescripción por parte del infractor, esto es del propio Administrado. Las normativas Autonómicas suelen contener una cautela a este respecto, y es la de que no basta para que comience el plazo de prescripción que se haya construido o comenzado a construir lo que corresponda en la finca rústica, sino que es necesario para que dicho plazo comience que la Administración (el Ayuntamiento en este caso o la Comunidad Autónoma si competencialmente es competente) debe haber tenido conocimiento del inicio del acometimiento del inmueble. Así las cosas, la Administración puede perfectamente interpretar que el plazo referido en relación con la prescripción comienza desde el momento en el que ha realizado, por ejemplo, las oportunas o preceptivas labores de inspección y no desde, insistimos, el momento en el que la construcción comenzó a acometerse de manera irregular, debiendo probar el interesado, el administrado, que el Ayuntamiento ya conocía la irregularidad con carácter previo (además de acreditar que el plazo de prescripción ya ha transcurrido).

Más allá de lo anterior, debemos insistir en que toda demolición debe ir precedida del correspondiente por preceptivo expediente de disciplina urbanística, que por supuesto puede ser objeto de recurso no solo en vía administrativa sino también judicial, y además ser en dicha vía, la judicial, paralizado de manera cautelar si se dan determinadas circunstancias (lo cual es perfectamente lógico porque la pregunta entonces sería qué es lo que pasa con una construcción, en finca rústica o explotación agropecuaria, ya sea vivienda o establo o almacén, si tras un sentencia favorable resulta que ya se ha demolido). En otro artículo desarrollaremos lo que hemos anticipado al principio de éste, como lo es la gestión y de defensa de los expedientes de disciplina urbanística en fincas rústicas.

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