finca rustica

Las fincas de carácter rústico en muchas ocasiones dan numerosos problemas desde un punto de vista meramente registral porque,o bien son complicadas de catalogar o identificar en materia de delimitación, o bien directamente tienen una descripción controvertida que puede causar perjuicios a los titulares de las mismas. Es ésta una opinión que vertemos también a raíz de un problema del que no hemos tenido que responsabilizar en el Despacho hace no mucho tiempo. Estas circunstancias a las que aludimos son muy relevantes no solo por el hecho de que el catastro inmobiliario es el registro que se utiliza para emitir los recibos del IBI, dado que se erige en un registro de carácter fiscal, sino porque la descripción de una finca rústica en el catastro puede evitar que la misma se venda o no (al no coincidir la descripción del catastro con la del registro de la propiedad, que dicho sea de paso según la propia Ley del Catastro Inmobiliario tiene prevalencia en caso de conflicto), o que una finca expropiada reciba menos justiprecio al tener en el catastro una menor superficie(en el caso que nos ocupa ahora el problema radicó no tanto en la superficie expropiada de la finca, sino en el resto de la finca y por lo tanto en la indemnización por demérito).

El caso es que, y aunque como hemos dicho, el registro de la propiedad tiene prevalencia sobre el catastro, cuando de una, por ejemplo, expropiación se trata, las administraciones públicas (que lógicamente son quienes expropian) siguen no tanto al propio registro de la propiedad sino al registro fiscal al que nos estamos refiriendo (otra cosa es que haya oposición a esta cuestión y que ello finalmente fructifique, si bien tras dura batalla argumental que no hace sino retrasar el abono del justiprecio tras su correspondiente cálculo). Vaya por delante que el catastro puede incluso plantar problemas en materia de titularidad, que no deberían producirse ya que hoy en día los notarios están obligados a comunicar telemáticamente las modificaciones que en éste y en otros aspectos se tramiten ante el registro de la propiedad, pero que desgraciadamente se producen.Debe hacerse constar que según la vigente Ley del Catastrocualquier modificación de las características de una finca (mucho más por tanto si se trata de modificar la titularidad) tiene que realizarse en función de un título jurídico válido [el más manido es la escritura pública pero no es el único ya que en términos brutos que luego se individualizan una concentración parcelaria o un planeamiento urbanístico pueden provocar que una finca o fincas rústicas (insistimos en que las de carácter urbano por razones obvias son mucho menos controvertidas) vean alteradas al menos su descripción física]

Tener por tanto controlado cómo tiene delimitado el catastro nuestras propiedades, sobre todo si son rústicas, más allá de que nuestros títulos estén inscritos en el registro de la propiedad, se hace indispensable. Cuando alguien, un titular, observa que lo anterior no se da correctamente, que una finca está por ejemplo segregada sin que ello se haya operado en escritura pública con la correspondiente licencia urbanística o, lo que es peor, que de repente en el catastro aparece como titular alguien que no somos nosotros, se hace básico acudir al propio catastro solicitando que se justifique por qué el cambio ha sido operado, y en su caso que el problema sea objeto de subsanación para no encontrarnos a futuro con problemas, insistimos, tan graves como los que tienen que ver con la disposición de una finca. Ello se acometerá en base aun procedimiento de carácter contradictorio en el que participarán las partes implicadas, que dará lugar en su caso y a su vez a un recurso ante el tribunal económico administrativo correspondiente que deberá pronunciarse en un plazo de seis meses. Si el referido plazo se sobrepasa sin contestación el interesado deberá llevar la controversia ante la jurisdicción contencioso-administrativa. Puede resultar sorprendente pero ocurre, en no pocas ocasiones la titularidad de los bienes en el catastro no coincide con el registral, y tampoco lo hace la descripción de la finca propiamente dicha, y ello repetimos que puede llevarse por delante una compraventa o implicar que nuestros legítimos derechos patrimoniales no se vena satisfechos o lo hagan tras no pocas batallas legales, y no hay mejor batalla que la que no tiene que librarse, o no hay mejor victoria que la que no tiene que conseguirse.

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